知っておくと役立つ知識

マンション売却の手取り金額はいくら?利益のすべてがもらえるわけではない

マンション売却の手取り金額はいくら?利益のすべてがもらえるわけではない

苦労の末にやっと売れたマンションの売却価格を見て希望通りもしくはそれ以上の金額であれば、売主は大満足でしょう。

しかしマンションの売却では【売却価格=手取り】とはなりません。売却価格から各種手数料や税金などの諸費用が引かれることになります。

したがって売却で得た利益のすべてが自分の懐に入るというわけではないことを事前にしっかりと把握しておきましょう。逆にこの点を知らないと経済的にも精神的にも大きな被害を被る可能性があります。ここではマンション売却の手取り額や利益に関する情報を徹底解説します。

マンション売却にかかる諸費用を知ることで手取り額も把握できる

マンション売却にかかる諸費用を知ることで手取り額も把握できる

マンションを売るにも手数料などのお金がかかりますが、具体的にはどのような費用が発生するのでしょうか?ここではマンション売却で手取り金額を算出するのに欠かすことができない、諸費用をまとめましたのでご覧ください。

仲介手数料

仲介手数料は売却を依頼した不動産業者に支払うお金となります。ちなみに不動産業者にとってはこの仲介手数料がメインの収入源でもあります。したがってマンション売却時にはこの仲介手数料は必ず必要となります。

仲介手数料の金額は売却価格によって異なります。仲介手数料は宅地宅建業法により受け取ることのできる金額に上限が定められています。以下が法律で定められた仲介手数料上限額となります。

売却価格 仲介手数料上限
200万円以下の金額 売却価格の5%+消費税
200万円超え 400万円以下の金額 売却価格の4%+消費税
400万円超えの金額 売却価格の3%+消費税

ご覧のように仲介手数料の上限額は売却価格に応じた料率を掛け合わせて求めます。マンション売却の仲介手数料計算でややこしいのは「3つの区分に分けてそれぞれ計算する必要がある」という点。

たとえばですが1,000万円で売れたマンションがあるとします。この場合、400万円を超えた売却価格となりますから【1,000万円×3.24(消費税込)】で計算してしまう方が多いでしょう。しかし不動産売却の仲介手数料では以下のような計算が求められています。

  1. 1,000万円のうちの200万円以下の部分は5.40%(消費税込)で計算
  2. 1,000万円のうちの200万円超えから400万円以下の部分は4.32%(消費税込)で計算
  3. 1,000万円のうちの400万円超えの部分は3.24%(消費税込)で計算
  4. 3つの計算で出た金額を合算して、正式な仲介手数料が算出される

つまり1,000万円の売却価格が付いたマンションの仲介手数料は以下のように求める必要があるということです。

(200万円×5.40%)+(200万円×4.32%)+(600万円×3.24%)=38万8,800円(仲介手数料)

これを勘違いして【1,000万円×3.24】で計算してしまうと32万4,000円と正式な仲介手数料と異なった金額が出てきます。そうすると後々「事前に計算した額と違う」という状況を生んでしまうため、仲介手数料の計算方法はしっかりと覚えておきましょう。

おすすめは不動産業界では定番になっている「速算式」を使うことです。「200万円超え400万以下の物件」および「400万円超えの物件」に関しては以下の方法で計算をしてください。

  • 200万円超え400万円以下の物件・・・【売却価格×4.32%(消費税込)+2万円】
  • 400万円超えの物件・・・【売却価格×5.40%(消費税込)+6万円】

この方法だと複数に分けて計算しなくとも、正式な仲介手数料を求めることができます。「2万円」「6万円」は調整額と呼ばれており、この数字を使うことで売却価格が異なっても正規の金額を導き出すことが可能です。

仲介手数料のさらに詳しい内容や売却価格ごとの仲介手数料の相場早見表は、下記の記事を参考にしてみてください。

マンション売却の仲介手数料はいくらかかるの?計算方法をわかりやすく解説

印紙税

買主との売買契約は書面によって取り交わされますが、そこには印紙を貼る必要があります。これがよく聞く「印紙税」というものです。不動産売買契約書はただの紙切れと違って、経済的利潤が発生します。

したがってマンション売却時の売買契約書には税金が課せられているのです。なお平成26年4月1日~平成30年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書の印紙税は粗税特別措置法により、特例として半額に軽減されています。印紙税の基本税率および軽減税率は以下のとおりです。

契約金額 基本印紙税率 軽減税率適用後
10万円超え 50万円以下 400円 200円
50万円超え 100万円以下 1,000円 500円
100万円超え 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超え 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超え 1億円以下 6万円 3万円
1億円超え 5億円以下 10万円 6万円
5億円超え 10億円以下 20万円 16万円
10億円超え 50億円以下 40万円 32万円
50億円超え 60万円 48万円

収入印紙はコンビニや郵便局でも購入できますが、実際の取引きでは不動産業者が用意することが多いです。また不動産売買契約書は買主、売主の2枚分を作成するのが基本ですが、原本を買主が保管、コピーを売主が保管することもあります。これにより印紙代も1枚分のみ(買主、売主で折半)で済ますことができるため、費用節約にもつながります。

登録免許税

登録免許税とは不動産売買でよく使われる「登記費用」のことです。物件の売買に伴って所有権移転登記、抵当権抹消登記といった手続きを行う必要があります。

このうち売主が負担するのは抵当権抹消登記の費用となります。抵当権は万が一住宅ローンを支払えない際に、金融機関がマンションを差し押さえられるように設定しているものです。抵当権抹消登記にかかる費用は1,000円となります。

司法書士費用

登記変更ですが専門的な知識や手続きを必要とするため、一般的にはその道のプロである司法書士に任せることが多いです。したがって登記変更の際にはこの司法書士への報酬も支払う必要があります。

司法書士にかかる費用相場は5,000円~1万円となっています。ちなみに前述の登録免許税、司法書士への報酬と登記に伴うすべての費用を総称して登記費用と呼ぶのが一般的です。

住宅ローン残債

ケースによっては最も大きな支出となり得るのが住宅ローン残債です。すでに築年数も経過しており、住宅ローンも完済したという場合はもちろんこの項目は0円です。しかし築浅物件や長期ローンを組んでいる方の場合、住宅ローンの残債が残っている可能性が高いです。

一般的にマンションを売却する時は住宅ローンも一括返済するのが基本です。その主な理由としては抵当権が関係しています。抵当権は物件を担保として金融機関が設定しているものです。したがって住宅ローンの支払いが完済していない状態で抵当権を外すことはできません。

これがマンション売却では住宅ローンの一括返済が基本といわれる理由となります。そのため、売主は住宅ローンの残債把握をしっかりし、それを考慮した価格で物件を売りに出すことも求められます。特に売却で得たお金で一括返済を行う方にとっては大事なポイントとなりますので、しっかりと覚えておきましょう。

住宅ローンが残っている場合でもマンション売却は可能!残債の支払い方法5つ

繰上返済手数料

こちらも売却時にローンが残っている方に発生する費用です。前述のようにマンション売却時には住宅ローン残債を一括返済するのが一般的です。つまり繰上返済を行うことになりますから、これに対して手数料がかかってきます。

繰上返済手数料は各金融機関によって異なりますが、0円~1万円ほどに設定していることが多いです。ただし固定型のローンを組んでいる場合は3万円前後に設定している金融機関も複数見受けられます。より詳しい情報を知りたい場合は、融資を受けている金融機関に問い合わせてみましょう。

所得税・住民税

マンションの売却によって生じた利益のことを譲渡所得といいます。譲渡所得には他の所得(給与所得など)と分離して別途所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は物件を売った金額から取得費および譲渡費用を差し引くことで求めることが可能です。

取得費とはマンションを購入した際にかかった費用(購入代金や仲介手数料)、譲渡費用は売却時に発生した費用(仲介手数料や印紙税など)となります。またマンションを売って譲渡益がある場合は、3,000万円の特別控除があります。したがって課税される譲渡所得金額は以下のような計算方法で求めることになります。

【売却価格-(取得費用+譲渡費用)-特別控除(3,000万円)=譲渡所得金額】

これを見てもわかるように譲渡所得金額を計算する上では3,000万円という大きな特別控除があるため、ほとんどの人は所得税および住民税が発生することはありません。ちなみに譲渡所得金額に乗じる税率は物件を売却した年の1月1日現在の所有期間で異なります。

マンションの所有期間が売却年の1月1日現在で5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当します。各譲渡所得に対する税率は以下のとおりです。

所有期間 所得税 住民税 合計税率
長期譲渡所得(所有期間が5年以上) 15% 5% 20%
短期譲渡所得(所有期間が5年以内) 30% 9% 39%

※平成25年~平成49年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が別途かかります

またマンション売却年の1月1日現在で所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除適用後の課税長期譲渡所得金額に対して、以下の税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得 所得税 住民税 合計税率
6,000万円までの部分 10% 4% 14%
6,000万円を超える部分 15% 5% 20%

このように売却したマンションの所有期間が10年を超えている場合は特例として軽減税率の適用が認められます。前述のように譲渡所得に対しては3,000万円の特別控除が適用されるため、控除額以内の価格で売却した方は税金の発生を心配する必要はありません。

マンションを売却すると手取りはいくらになる?シミュレーションしてみよう

マンションを売却すると手取りはいくらになる?シミュレーションしてみよう

マンション売却後の手取りを計算するための諸費用をご紹介しました。ここからは実際に売却後の手取りがいくらになるのかをシミュレーションしてみましょう。今回は以下の条件のマンションを売却した時の手取りを計算してみます。

  • 平成22年完成の築8年の分譲マンション
  • 住宅ローンの残債500万円
  • 売却価格は1,500万円

仲介手数料(54万6,000円)

不動産業者に支払う仲介手数料は54万6,000円となります。今回は1,500万円で売却できましたので仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。

1,500万円×3.24%(消費税込)+6万円=仲介手数料(54万6,000円)

仲介手数料は法律で定められている上限額いっぱいで計算しています。したがって同じ売却価格でも不動産業者によっては仲介手数料が安くなることもあります。

収入印紙代(1万円)

マンションを売却した時に作成する売買契約書には収入印紙を貼らなければいけません。今回は売却価格が1,500万円なので1万円(平成30年3月31日まで)の費用を負担します。

登録免許税(抵当権抹消登記1,000円)

住宅ローンの残債がある場合は金融機関が抵当権を設定していると思います。マンションを売却する時は抵当権を抹消するのが一般的であり、この手続きに1,000円の登録免許税がかかります。

司法書士への報酬(1万円)

抵当権の抹消は専門的な手続きが必要になるため、ほとんどのケースでは司法書士に代行してもらうことになります。したがって手続きの代行を行ってくれる司法書士への報酬も必要となります。報酬額は司法書士によって異なりますが、今回のケースでは1万円に設定しておきましょう。

住宅ローン残債(500万円)

住宅ローンの残債も基本的には売却と同時に一括返済します。今回は住宅ローン残債が500万円ありますので、売却価格から500万円を差し引きます。

所得税・住民税(0円)

所得税および住民税は【売却代金-(取得費+譲渡費)×税率】で求めることになります。ちなみにマンションを購入した際にかかった費用(取得費)がわからないという方も多いです。

この場合は概算取得費として売却代金の5%で計算することも可能です。したがって今回は1,500万円で売却ができましたから取得費用の計算方法は以下のようになります。

1,500万円×5%=75万円(取得費)

そして売却した際にかかった費用(譲渡費)は以下のようになります。

56万7,000円(仲介手数料・収入印紙代・登録免許税・司法書士への報酬の合計)

取得費および譲渡費が計算できたら、所得税と住民税を出す計算をしてみましょう。

1,500万円(売却代金)-(取得費75万円+譲渡費56万7,000円)×20.315%(長期譲渡所得の税率、復興特別所得税2.1%分を含む)=約278万円(所得税・住民税の合計)

ご覧のように通常通り計算すると非常に大きな税金が発生することがわかります。しかし今回のケースでは約278万円の税金(所得税、住民税)を納める必要はありません。マンションの売却で発生した譲渡所得に対しては3,000万円の特別控除が適用されます。今回は譲渡所得金額は3,000万円以下であり、課税される所得が0円とみなされるため、税金が発生することはありません。

1,500万円でマンションを売却できた場合の手取りは約943万円

築8年、1,500万円で売却したマンションにかかる諸費用を取り上げました。すべての諸費用の計算が終わったら、後はその費用を売却代金から差し引くだけです。今回のケースでは以下のようになります。

1,500万円(売却代金)-556万7,000円(諸費用)=943万3,000円(手取り)

ご覧のように1,500万円で売却できた場合の手取りは約943万円となります。ケースによっては住宅ローンの残債額がもっと大きいことも多々あります。また売却後の引越し費用でもお金がかかるため、実際の手取り額はシミュレーション結果よりも少なくなるでしょう。

したがって今回のシミュレーション結果はあくまでも参考程度として覚えておくことを推奨します。築年数、物件の状態、住宅ローンの残債額によって手取り額は大きく変わってきます。そのため手取り額をできるだけ多くしたいという方は、これらの点を意識した売却活動が必要になってくるでしょう。

手取り、利益を多く残したい場合は査定価格の相場と諸費用を知ることが大事

マンション売却の手取り、利益をテーマにした情報を解説しました。マンションを売却して得たお金はすべて自分の手元に残ることはありません。不動産業者に支払う仲介手数料、住宅ローン残債の一括返済などさまざまな費用がかかってきます。したがって手取り額、利益額を知りたいという方は、まずあなたのマンションの査定価格の相場と売却にかかるお金を知ることから始めましょう。

マンションの査定価格の相場と売却にかかるお金を把握できれば、自分でもある程度の手取り額を求めることが可能です。またあらかじめ諸費用の相場を知っておくことで売却後に「まったくお金が残らなかった」という事態を防ぐこともできます。売却後の手取り、利益が気になるという方はぜひ参考にしてください。